LA LOI DENORMANDIE : LE DISPOSITIF PHARE EN 2026

LES DISPOSITIFS FISCAUX IMMOBILIERS EN 2025

CE QUI REMPLACE VÉRITABLEMENT LE PINEL : LE DENORMANDIE ET LES RÉGIMES DE RÉNOVATION

Avec la disparition définitive de la loi Pinel et du Pinel+ au 31 décembre 2024, le marché de l’investissement locatif repose désormais sur des dispositifs plus ciblés, orientés vers la rénovation, la requalification du parc ancien et la performance énergétique.
Voici les solutions réellement en vigueur en 2025.

LA LOI DENORMANDIE : LE DISPOSITIF PHARE EN 2025

Rénovation, cœur de ville, réduction d’impôt jusqu’à 21 %

La loi Denormandie est aujourd’hui le principal dispositif de défiscalisation immobilière.
Elle reprend exactement les taux de réduction du Pinel, mais applique ces avantages à des logements anciens à rénover, situés dans des communes ciblées pour leur besoin de revitalisation.

LES AVANTAGES FISCAUX

• 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans
• 18 % pour 9 ans
• 21 % pour 12 ans

CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ

• Logement ancien situé dans une ville « Action Cœur de Ville » ou « ORT ».
• Travaux représentant au moins 25 % du coût global.
• Travaux visant une amélioration énergétique significative (gain de 30 % ou atteinte des seuils DPE).
• Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Plafond d’investissement : 300 000 € et 5 500 €/m².
• Location nue pendant 6, 9 ou 12 ans.

Le Denormandie est aujourd’hui l’un des dispositifs les plus cohérents : il valorise les centres-villes anciens, participe à la rénovation énergétique et permet une réelle optimisation fiscale.

LE DÉFICIT FONCIER : LA SOLUTION PUISSANTE POUR LES GROS TRAVAUX

Jusqu’à 21 400 € déductibles par an

Le déficit foncier est aujourd’hui l’un des régimes les plus utilisés par les investisseurs, notamment sur les biens nécessitant une rénovation lourde.

AVANTAGES

• Déduction des travaux sur les revenus fonciers, dans la limite de 21 400 € par an.
• Report du surplus sur 10 ans.
• Aucun plafond d’investissement, aucune zone imposée.
• Aucune contrainte de plafonds de loyer ni de ressources du locataire.

C’est un outil idéal pour les investisseurs fortement imposés souhaitant maximiser leur optimisation fiscale.

LMNP : UN RÉGIME TOUJOURS ULTRA PERFORMANT

Amortissement, rentabilité et faible fiscalité

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure, en 2025, l’un des régimes les plus avantageux pour générer des revenus locatifs peu fiscalisés.

Le principe repose sur l’amortissement comptable du bien immobilier, du mobilier et des frais, ce qui permet d’annuler ou de réduire considérablement l’imposition.

IL CONCERNE NOTAMMENT

• les résidences étudiantes,
• les résidences seniors,
• les EHPAD,
• les résidences affaires ou tourisme réhabilitées,
• les logements meublés classiques.

Le LMNP est souvent privilégié pour sa simplicité, sa stabilité et son rendement net supérieur.

MALRAUX ET MONUMENT HISTORIQUE : LES DISPOSITIFS PREMIUM

Pour les investisseurs cherchant un avantage fiscal maximal

Ces régimes concernent des projets de restauration patrimoniale strictement encadrés.

LOI MALRAUX

• Réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux.
• Zones protégées : secteurs sauvegardés, SPR, QAD.
• Plafond de travaux annuel : 400 000 € sur 4 ans.

MONUMENT HISTORIQUE

• Déduction intégrale des travaux sur le revenu global (sans plafond).
• Investissement très patrimonial, souvent sous contrôle des ABF.

Ces dispositifs sont destinés aux contribuables imposés à des niveaux élevés ou aux investisseurs recherchant un placement patrimonial rare et prestigieux.

COMMENT CHOISIR EN 2025 ?

Chaque dispositif répond à un objectif précis :

• Denormandie : rénovation + réduction d’impôt sur des centres-villes ciblés.
• Déficit foncier : optimisation immédiate pour les gros travaux.
• LMNP : revenus locatifs peu fiscalisés sur le long terme.
• Malraux / MH : optimisation maximale + patrimoine d’exception.

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